9. Karlsruher Altlastenseminar - 2008

Due Diligence bei der Grundst√ľcks- und Immobilienbewertung ‚Äď
Risiken durch Altlasten und Gebäudeschadstoffe beim Bauen im Bestand
11. und 12. Juni 2008
IHK Karlsruhe, Haus der Wirtschaft
Herausgegeben von Egloffstein / Burkhardt


REVVIN ‚Äď Revitalisierung von Industriebranchen: Entwicklung eines Technologie-Finders f√ľr die Sanierung von kontaminierten Standorten
Dipl.-Ing. Thomas Haupt, Dr. Ralf Kilger, Dipl.-Ing. Stadtplaner Daniel Luchterhandt, Dr. Irina Tschistowskaja, Dr. Nils-Christian Lund
Das Projekt ‚ÄěRevitalisierung von Industriebrachen in St. Petersburg‚Äú - kurz: REVVIN - befasst sich mit der nachhaltigen Entwicklung und der Wiedergewinnung ehemaliger Industriefl√§chen in der Stadt St. Petersburg. Die russische Metropole steht vor der gro√üen Herausforderung, das historische Stadtzentrum sowie den sich daran anschlie√üenden Industrieg√ľrtel umzugestalten. Insbesondere in diesen Bereichen liegen enorme Potenziale, die Stadt innerhalb der bestehenden Strukturen und damit ohne neue Fl√§chenin-anspruchnahme am Stadtrand nachhaltig zu reformieren. F√ľr das historische Zentrum als UNESCO-Weltkulturerbe (4,4% des Stadtgebietes) besteht die Aufgabe darin, die Revitalisierung im Einklang mit der gro√üen Zahl an Bau- und Kulturdenkm√§lern zu bew√§ltigen.
Due Diligence - Transparente Bewertung auf Basis belastbarer Informationen einer Datenbank-Plattform mit fl√§chendeckenden Daten f√ľr Deutschland
Dipl. Ing. Michael Andrae
Die Anforderungen an Informationen zur Liegenschaftsbewertung nehmen in Deutschland weiterhin zu. Neben den Bedingungen in der Finanzwirtschaft aus Basel II und MaRisk sowie den neuen Anforderungen aus der BelWertV (Beleihungswertverordnung) kommen Verpflichtungen aus dem Markt selbst, Bewertungen aufgrund haftungsrechtlicher Relevanzen transparenter, insbesondere nachvollziehbarer zu gestalten. So haben die Fonds-Betreiber versucht, sich mit einer Eigenverpflichtung gegen eine Regulierung durch das BaFin zu sch√ľtzen und Bewerten die Fonds jetzt j√§hrlich durch zertifizierte, wechselnde Sachverst√§ndige.
Grundsätze der Umwelt Due Diligence anhand von Erfahrungen bei der Deutschen Bahn AG
Dipl.-Geol. Rainer Scholz
Der Verkehrsmarkt als Schl√ľsselbranche moderner Volkswirtschaften ist zurzeit einem starken Wandel unterzogen. Globalisierung, Klimawandel und Ressourcenverknappung, Deregulierung und demografische Entwicklungen sind dabei Megatrends, denen sich die Deutsche Bahn AG als einer der weltweit f√ľhrenden Anbieter im schienengebundenen Verkehr, im Land- und Luftfrachtverkehr sowie im Seeverkehr stellen muss. Um ihre Position zu st√§rken optimiert die Deutsche Bahn st√§ndig ihr bestehendes Gesch√§ft, baut kontinuierlich ihr Verkehrsnetz aus und realisiert Verbundeffekte, in dem sie beispielsweise gesch√§fts√ľbergreifende Kostenoptimierung durch Gr√∂√üeneffekte erzielt.
Environmental und Technical Due Diligence beim Bauen im Bestand
Dr. Birgit Memminger, Frank Burchardi
Der vorliegende Beitrag befasst sich mit den Grundz√ľgen der Technical und Environmental Due Diligence Pr√ľfungen, die bei Bestandsimmobilien zumeist gemeinsam ausgef√ľhrt werden. Sie stellen zwei wichtige Bausteine der Due Diligence dar. Motivation und Zielstellung der Due Diligence h√§ngen dabei in starkem Ma√üe davon ab, ob diese vom (potentiellen) K√§ufer oder Investor oder aber vom Verk√§ufer oder Eigent√ľmer veranlasst werden.
Die neuen Verwertungsverordnungen des Bundes: Aktuelle Entwicklungen und Auswirkungen auf Abbruch und Sanierung
Dr. Ralf Kaminski
Am 13.11.2007 hat das Bundesumweltministerium den Arbeitsentwurf einer Artikelverordnung mit dem Titel ‚ÄěVerordnung zur Regelung des Einbaus von mineralischen Ersatzbaustoffen in technischen Bauwerken und zur √Ąnderung der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung‚Äú vorgelegt. Am 10.01.2008 hat es in Bonn ein erstes Hearing zu den Inhalten und Auswirkungen des Entwurfs gegeben. Am 20. und 21.05.2008 ist im Umweltbundesamt in Dessau √ľber die fachtechnischen und wissenschaftlichen Grundla-gen des Regelungspakets diskutiert worden.
Verfahrensgrundlagen bei der Bewertung von Immobilien
Dipl.-Ing. Hans-Wolfgang Schaar
Die in der Bundesrepublik Deutschland nach dem 2. Weltkrieg eingef√ľhrte soziale Marktwirtschaft besitzt seit Beendigung des seit 1936 geltenden Preisstopps durch die Einf√ľhrung des Bundesbaugesetzes auch f√ľr den Grundst√ľcksmarkt G√ľltigkeit. Staatliche Eingriffe in den marktwirtschaftlichen Preisbildungsmechanismus sind diesem Modell bis auf wenige Ausnahmen fremd. Vielmehr bestimmen Angebot und Nach-frage den Preis der Immobilie. Eine Preiskontrolle findet grunds√§tzlich ebenso wenig statt wie eine Beschr√§nkung der freien Verf√ľgbarkeit. Jedermann steht es folglich frei, sein Grundverm√∂gen zu dem ihm angemessen erscheinenden Preis zu ver√§u√üern, sofern sich nur ein K√§ufer findet, der bereit ist, den geforderten Preis zu zahlen.
Instandsetzung der denkmalgesch√ľtzten Gro√ümarkthalle in Frankfurt am Main
Horst Peseke, Prof. Dr.-Ing. Klaus Bollinger, Prof. Dipl.-Ing Manfred Grohmann
Die Planungen f√ľr den Bau einer Gro√ümarkthalle in Frankfurt begannen schon in der Kaiserzeit. Nach einer ersten Bauphase, die ihren Abschluss mit dem Ausbruch des ersten Weltkrieges fand, begannen 1926 die Planungen und die Ausf√ľhrung der Halle nach den Pl√§nen von Martin Els√§sser. Die Gro√ümarkthalle war notwendig geworden, damit sich die Lebensmittelversorgung der Frankfurter verbesserte und sich Frankfurt als Versorgungszentrale des Umlandes behaupten konnte.
Sicherung der Altablagerung ‚ÄěBalger Stra√üe‚Äú in Baden-Baden durch eine kombinierte Einphasen-Dichtwand /MIP_wand /Dr√§nagewand
Dr. Dipl.-Geol. Thomas Egloffstein, Dipl.- Ing. Gernot Kunz, Dipl.-Geol. M. Schmiel
In den Jahren 1956 ‚Äď 1972 wurde eine ehemalige Tongrube nordwestlich der Stadt Baden-Baden als Deponie zur Ablagerung von Siedlungsabf√§llen, Gewerbeabf√§llen, Sperrm√ľll, Bauschutt und Erdaushub sowie Stra√üenkehricht und Reste aus der damaligen Hausm√ľll- und Kl√§rschlammkompostierung genutzt. Das Ablagerungsvolumen wurde bei einer Ablagerungsfl√§che von ca. 6,5 ha mit ca. 700.000 bis 1.000.000 m3 abgesch√§tzt. Die Deponie wurde nach ihrer Schlie√üung lediglich mit einer ca. 1 ‚Äď 5 m starken Erdabdeckung ohne jeglichen weiteren technischen Sicherungselemente versehen.
Entwicklung der ehemaligen Buckenberg-Kaserne zu einem neuen Stadtteil von Pforzheim als ein Beispiel f√ľr kommunales Fl√§chenmanagement
Dr. R√ľdiger Philipps
Aktives Fl√§chenmanagement stellt ein wichtiges Instrument im Rahmen einer nachhaltigen Stadt- und Regionalentwicklung dar. Insbesondere in dicht besiedelten Ballungsr√§umen, zu denen u.a. auch der Gro√üraum Stuttgart, Pforzheim und Karlsruhe z√§hlt, sind neue Entwicklungs- und Gestaltungsfl√§chen nur in begrenztem Ma√üe vorhanden. Entsprechend wohl √ľberlegt will daher die Entwicklung von Brach- bzw. Konversionsfl√§chen sein, um unter √∂kologischen, wirtschaftlichen und sozialen Aspekten langfristig einen m√∂glichst hohen Nutzen zu erzielen.
Fl√§chenrecycling: Sanierung des ehemaligen G√ľterbahnhof-West in Wiesbaden
Dietrich Schwarz
Der ehemalige G√ľterbahnhof-West wurde zu Beginn des 20. Jahrhunderts am westlichen Rande der damaligen Stadt Wiesbaden angelegt. Er diente ‚Äď wie in allen vergleichbaren St√§dten ‚Äď als G√ľterumschlagplatz, vor allem f√ľr den Transport und Umschlag von Masseng√ľtern. Aufgrund des industriellen Wandels und ver√§nderter Transportwege verlor der G√ľterbahnhof schon zu Beginn der achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts diese Funktion und lag seitdem mehr oder weniger brach. Mangels geeigneter Vorstellungen der Deutschen Bahn als Grundst√ľckseigent√ľmerin √ľber die Verwendbarkeit der ca. 10 ha gro√üen Fl√§che lie√ü diese in den achtziger Jahren die noch vorhandenen Gleisanlagen einfach zusch√ľtten, um das Areal f√ľr einige Jahre an die amerikanischen Streitkr√§fte zum Abstellen von Panzern zu vermieten.
Sanierung eines ehemaligen Gaswerkstandortes innerhalb eines denkmalgesch√ľtzten Ensembles in Baden-Baden
Dipl.-Geogr. Achim Ernst
Der Name Batschari Palais an der Mozartstra√üe geht auf die Zigarettenfabrik Batschari, erbaut in den Jahren 1908 und 1909, zur√ľck und bedeutete f√ľr die Kurstadt Baden-Baden mit seinem internationalem und vor allem rauchendem Publikum den Beginn der industriellen Phase. Unter August Batschari wurde die Zigarrenproduktion bis zu einer maschinellen Tagesproduktion von mehr als drei Millionen St√ľck ausgebaut. Der Markenname ABC wurde in allen bedeutenden europ√§ischen St√§dten durch Verkaufsstellen bekannt gemacht, so dass das Unternehmen auch w√§hrend des Ersten Weltkriegs seine Produktion im gewohnten Umfang aufrechterhalten konnte.
Sprengen im Bestand ‚Äď Vorteile und Risiken, Voraussetzungen, Sprengstatik, Ersch√ľtterungen, Emissionen
Dipl.-Ing. Walter Weber
Die heutige und zuk√ľnftige Raumplanung, bedingt durch das Bev√∂lkerungswachstum und das Eingrenzen von Fl√§chen zur Bebauung, ergeben eine n√ľchterne Bilanz. Auf immer engerem Raum sind wir gezwungen unsere Arbeiten an den Mann beziehungsweise an die Frau zu bringen. Dies hat zur Folge, dass die Anforderungen an einen R√ľckbau sprengtechnisch oder konventionell, immer h√∂her werden.
Risk Assessment ‚Äď Versicherbarkeit von Restrisiken bei der Wiedernutzung von Grundst√ľcken
Dr. Dietrich Mehrhoff
Altlastenverdachtsfl√§chen und Grundst√ľcke, bei denen eine nutzungsbezogene Gef√§hrdung der Schutzg√ľter und der Umwelt dazu gef√ľhrt hat, dass Sanierungsma√ünahmen durchgef√ľhrt werden mussten, aber auch Grundst√ľcke, bei denen der Verdacht nicht ausreichend belegt werden konnte, haben insofern ein erh√∂htes Risikopotential und damit einen merkantilen Minderwert, als dass der Ordnungspflichtige das Risiko tragen muss, ggf. f√ľr die Kosten einer Nachbesserung bzw. erneuten Sanierung aufkommen zu m√ľssen.
Risiken durch Altlasten und Gebäudeschadstoffe aus der Sicht der Kreditwirtschaft
Thomas Schroth
Zur Sicherstellung von Krediten ben√∂tigen Banken als Sicherheit ein Pfand, das m√∂glichst √ľber eine lange Dauer einen stabilen Wert darstellt. Hierf√ľr eignen sich insbesondere Grundst√ľcke und Geb√§ude. Altlasten und Geb√§udeschadstoffe k√∂nnen die Werthaltigkeit und die Verk√§uflichkeit der verpf√§ndeten Immobilien jedoch mehr oder weniger stark beeinflussen. Im Rahmen einer Immobilienbewertung in Verbindung mit einem Altlastengutachten k√∂nnen heute die Risiken sicher bewertet werden, sofern in den Gutachten klare und f√ľr die Banken plausible und verst√§ndliche Aussagen gemacht werden.
Due Diligence bei der Bewertung von gewerblichen Grundst√ľcken
Klaus-W. Möller
Systematische St√§rken-/Schw√§chenanalyse des Objekts. Gegenstand der DD sind Pr√ľfungen rechtlicher tats√§chlicher und finanzieller Gegebenheiten, insbesondere Risiken, Umweltlasten und Zukunftsperspektiven. Grunds√§tzlich und prinzipiell sind alle Kriterien einer DD dieselben, wie bei einer normalen Wertermittlung mit besonderem Augenmerk auf Nachhaltigkeit der Ertr√§ge, Entwicklung der Lage/des Standortes und auf Umweltrisiken
Erfahrungen zum Einsatz von Vor-Ort-Analysentechniken am Fallbeispiel eines Altstandortes in NRW
Dr. Andrea Hädicke
Im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Brachfl√§chen spielt die Weiterentwicklung von Untersuchungsverfahren, -methoden und -strategien eine wichtige Rolle. Dieser Weiterentwicklung dient ein vom Landesamt f√ľr Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) geplanter Leitfaden, der im Rahmen eines Untersuchungsvorhabens derzeit erarbeitet wird und in 2008 ver√∂ffentlicht werden soll.
Geb√§udeschadstoffsanierung und ‚Äď Entsorgung bei Revitalisierung und selektiven R√ľckbau im Bestand
Dipl.-Ing. Lars Nitsche, Dipl.-Ing. Heinrich Schymanek
Um Geb√§ude, die in der heutigen schnelllebigen Zeit noch nicht einmal alt sein m√ľssen, einer neuen Nutzung oder nur einer Modernisierung zu zuf√ľhren spricht man von einer Revitalisierung der Immobilie. Umgesetzt hei√üt es meist bei Planung einer Revitalisierung zuerst Entkernung bis zum Rohbau und danach erfolgt eine genaue Planung mit den einzelnen Gewerken f√ľr die Wiederherstellung.
Sanierung des ehemaligen Industriegeländes in Berlin-Spindlersfeld
Irina Przybylski
Seit Mitte des 19. Jahrhunderts wurde das Gel√§nde im S√ľdosten von Berlin industriell genutzt. Im Zuge der 120-j√§hrigen industriellen Nutzung dieses Grundst√ľckes entstanden auf einer Gesamtfl√§che von etwa 110.000 m2 mehrere Anlagen f√ľr chemische Reinigung, mehrere PER-Tanklager, eine W√§scherei und eine Lackfabrik (s. Abb. 1).
Erosionsprobleme beim Bau von Abdichtungs- und Rekultivierungsschichten
Dr.-Ing. Ulrich Sehrbrock, Dipl.-Ing. Michael Prahl, Dr.-Ing. Jörg Bartels
Bei der Abdeckung von Deponien kommt es ann√§hernd bei jedem Projekt zu Erosionserscheinungen in der Rekultivierungsschicht. Sofern diese, wie in den meisten F√§llen, von geringf√ľgigem Umfang sind (siehe Abb. 1 und Abb. 2) und so mit einfachen Mitteln wieder saniert werden k√∂nnen, bleiben sie lediglich eine √§rgerliche Randerscheinung. Nehmen die Erosionen jedoch gr√∂√üere Ausma√üe an, bis hin zur Zerst√∂rung des gesamten Abdeckungssystems inkl. eventueller Einbauten (siehe Abb. 3 bis Abb. 6), stellt sich unmittelbar die Frage nach Ursache und Schuld, so dass eine bis dahin eventuell harmonisch gelaufene und qualitativ hochwertig ausgef√ľhrte Bauma√ünahme f√ľr alle Beteiligten unmittelbar nach Fertigstellung noch zu einem Albtraum werden kann.
Ehemaliges Gaswerk Karlsruhe Durlach - Sanierung im Bestand unter schwierigen Platzverhältnissen
Maria Rebel
Von 1861 bis 1956 betrieb die Stadt Durlach eines der 3 städtischen Gaswerke in Karlsruhe. Nach dessen Stilllegung wurde der gesamte Gebäudebestand bis auf das Reinigergebäude abgebrochen. Auf dem Gelände siedelte sich ein Pharmazieunternehmen an, welches das ehemalige Reinigergebäude in sein Firmengelände integrierte und als Lager nutzte.
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